新闻中心
咨询热线：18685176166
18685176166
关于土地的那些事—土地性质、土地规划、土地用途
发布时间：2024-05-15
一、前言
对我国的土地性质、土地用途以及土地规划大家了解多少？趁此机会，贵州中屹规划设计有限公司试图梳理一下关于土地的相关问题。
梳理的基础，首先是找出所有关于土地的法律规定。现有法律、法规、规章、规范性文件如下：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地调查条例》、《土地利用现状分类》等等。
二、土地制度（土地性质）
我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。劳动群众集体所有，即集体所有土地的所有权由集体表决行使。其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
我们通常所说的土地性质指的就是土地是国有还是集体所有。
三、土地用途
我国之前实行土地利用总体规划制度，现改为国土空间规划体系。但不管是土地利用总体规划还是国土空间规划，都对土地的用途进行了管制要求，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划或国土空间规划确定的用途使用土地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
四、土地利用现状
土地利用现状是从国家土地调查制度中而来，我国法律规定，土地调查中应包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况。土地利用现状中的土地地类分为耕地、园地、林地、商服用地、工矿仓储用地等。
五、土地转用
原土地用途经规划变为其他用途土地的，称为土地转用，其中主要的类型就是农用地转用为建设用地。我国法律规定，在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准。
由此可见，即便农用地已经被土地利用总体规划或国土空间规划转为建设用地，但在未经过合法审批程序的情况下，农用地也无法直接转用于建设用地。
六、建设用地
建设用地分为两种，即国有土地建设用地和集体经营性建设用地。有部分人观念上认为只要是建设用地肯定是国有土地，是错误的。集体土地经过土地利用总体规划或国土空间规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的，土地所有权人（村集体经济组织、村委会或乡镇人民政府）可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，用作集体经营性建设用地。
七、土地利用现状、土地转用以及土地用途之间的关系
土地利用现状只考虑一个问题，就是该土地在某个时间节点实际用作什么用途，至于该实际用途是否合法，在所不问。如某宗地在2018年1月1日至2018年12月31日实际用于工业用地，但其实该宗地为耕地用途，其用作工业用途未经相应的土地审批程序，即非法用地。
土地用途也只考虑一个问题，就是该土地在某个时间节点被规划为什么用途。
土地用途为工业用地，并不代表着该宗地就可以直接用作工业用途，某块宗地在某个时间节点究竟能用作什么样的合法用途，还要结合土地审批手续进行判断。
八、相关疑问
如某块宗地原为农用地，现规划为建设用地，由上所知，并不是规划为建设用地后就可以直接用作建设用地，还需要拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准。
既然是分批次批准，肯定会有时间间隔，那么在转用方案批准之前，该块宗地将以何种用途使用呢？
这里有三种选择：1、按建设用地用途使用。但根据我国法律明确规定，没有经过农用地转用批准程序，不得按照建设用地使用；2、按农用地使用。但《土地管理法》明确规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，现该土地已被规划列为建设用地；3、什么也不用，闲置土地。但该选择又很大地浪费了土地资源，不利于耕地保护。
本文认为，应当允许使用权人在转用方案批准前继续以农用地使用该宗地，否则该块土地将在转用方案批准前一直保持闲置的状态，既未充分利用土地资源，也不利于保持耕地面积。
但我们该如何理解上述规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”呢？
本文认为，上述规定应当限制在土地规划后，相关土地不涉及土地转用的情形。另，《土地管理法》第六十五条规定，“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。”可以看出，不符合新规划确定的用途的建筑物、构筑物不得重建、扩建，但并未禁止不得使用，也并未规定予以拆除。可见，此情况下使用权人可以继续使用该建筑物、构筑物，且未经使用权人允许也不得随意拆除该建筑物、构筑物。贵州土地规划，贵阳土地规划公司
